Não são poucos os patriarcas ou matriarcas que, como decorrência do falecimento ou mesmo como decorrência de voluntário planejamento sucessório, deixam a seus filhos, como herança, imóveis condomínio entre os herdeiros. Ou seja, uma área de terras que passa a ser propriedade daqueles três filhos, em iguais proporções. Sob uma ótica, isso representa o padrão perfeito da equidade, visto que cada filho terá ficado com exatamente um terço daquele imóvel. De outro ponto de vista, essa situação é capaz de provocar dificuldades futuras, já que um dos filhos deseja vender, ao passo que os outros desejam manter o bem; um deles quererá administrar a área, mas os outros optariam por um gestor externo; um usa mais que os outros, o que leva os outros a quererem investir menos no imóvel. Pode-se acrescentar o detalhe de que tais filhos venham a ter maridos, esposas e companheiros, de sorte que, em vez de três opiniões (dos proprietários), passará a haver três opiniões que trazem consigo, cada qual, opiniões familiares. Afinal, não se trata mais daquele filho(a) que herdou um terço; trata-se de um então filho, que constituiu uma família e agora forma, com sua companheira(o), um núcleo familiar autônomo, que pensa como família. Enfim, realmente há espaço para que as dificuldades possam se acirrar e até mesmo se causar ruptura de relações interpessoais até então amistosas entre os irmãos.
Uma visão externa facilmente resolve o impasse: basta vender! Mas lembre-se: um deles não quer vender. Bom, então basta que esse condômino compre os dois terços dos demais. Sim, seria uma alternativa, mas ele não tem condições financeiras para a aquisição. Neste caso, então é simples: dividam a área. O detalhe é que a área de lá tem a casa, ao passo que a de cá tem o açude e o campo de futebol, enquanto a outra tem o vultuoso estábulo dos cavalos. Quem fica com qual parte? Um só aceita se ficar com esta; mas o outro não concorda. É necessário aumentar a área desse, visto que menos valorizada; mas a área daquele está levando as memórias de infância, das quais ele não abre mão. De fato, aquela visão externa de que é simples resolver, não se confirma na prática.
No contexto de inexistir acerto entre os então herdeiros (atuais coproprietários de área comum), infelizmente a via judicial acaba sendo um caminho. Se a área é suscetível a uma divisão cômoda, então ajuíza-se uma Ação de Divisão, na qual haverá gastos com topógrafos e avaliadores, para conseguir formar uma divisão viável em termos de área e de valor de mercado (art. 569, CPC). De outro norte, se a área não é suscetível de cômoda divisão, então o caminho é a alienação judicial, realizando-se uma avaliação da área e ofertando-se em leilão para que quaisquer interessados façam lances para arrematar o bem (art. 730, CPC). À medida que leilões sem licitantes vão se repetindo, é comum – e autorizado pela jurisprudência – permitir lances que se aproximam de metade do valor de avaliação do bem. E aí que aparecem os “ávidos investidores/compradores” em leilão, de prontidão para fazer excelentes negócios em meio às brigas familiares.
É importante que famílias evitem chegar a tal ponto, aquele ponto em que todos da família perdem.
Guilherme Pederneiras Jaeger
Sturmer, Corrêa da Silva, Jaeger & Spindler dos Santos Advogados
Professor da PUCRS