O fato gerador do Imposto Predial e Territorial Urbano é a propriedade, o domínio útil ou a posse de um bem imóvel em zona urbana. Assim, não só o proprietário, mas também o titular do domínio útil e o possuidor são considerados contribuintes do imposto pela legislação tributária, conforme artigos 32 e 34 do CTN:
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
Sendo uma obrigação propter rem, que acompanha o imóvel e não a pessoa, a responsabilidade dos contribuintes pelos débitos futuros termina com o fim da posse, do domínio útil ou, para o proprietário, com a transferência do imóvel no registro competente, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
- 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Portanto, considerando que a obrigação do pagamento do IPTU tem natureza jurídica propter rem, eventual comprador, como novo proprietário, sub-roga-se dos débitos eventualmente existentes. De fato, quando há mudança de propriedade no registro do imóvel, os antigos proprietários transferem a responsabilidade pelo pagamento do IPTU aos novos proprietários. Segundo os artigos 130 e 131, I, do CTN, os créditos tributários de impostos com fato gerador na propriedade, domínio útil ou posse de bens imóveis são transferidos aos compradores:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Art. 131. São pessoalmente responsáveis:
I – o adquirente ou remitente, pelos tributos relativos aos bens adquiridos ou remidos.
Com base nas premissas acima, surgem duas conclusões importantes, a saber: em eventual execução fiscal em que se busque a cobrança do IPTU, não há que se falar em responsabilidade solidária dos antigos proprietários, uma vez que se trata de responsabilidade por sucessão, ou seja, os adquirentes assumem a condição de executados, com a exclusão dos antigos proprietários. Além disso, a alienação de imóvel tributado durante uma ação de execução não configura fraude à execução, devido à natureza propter rem do tributo. Verificada a transferência da propriedade, deve-se declarar a ilegitimidade passiva do antigo proprietário e redirecionar a ação ao novo adquirente.
Quanto ao redirecionamento da ação, é necessário fazer uma ressalva, tendo em vista que a jurisprudência tem admitido o redirecionamento da execução fiscal na pessoa do adquirente, desde que a alienação seja posterior ao ajuizamento da ação fiscal, conforme arts. 130 e 131, I, do CTN. Contudo, se a transferência (registro) ocorreu em data anterior ao ajuizamento do executivo fiscal, não é cabível o redirecionamento da execução na pessoa do adquirente, sendo aplicável a Súmula 392 do STJ, segundo a qual “a Fazenda Pública pode substituir a certidão de dívida ativa (CDA) até a prolação da sentença de embargos, quando se tratar de correção de erro material ou formal, vedada a modificação do sujeito passivo da execução”. Assim, tendo ocorrido a transferência e registro em data anterior ao ajuizamento da ação, deve ser extinta a demanda por ilegitimidade passiva.